圆桌论坛 | 于大海：选择和地产调控周期适当错位的新赛道‘华体育app登录入口’

讯 近些年来，企业争相上前，做出多元化的自由选择。在产业地产领域，迄今为止，也有数35家房企投身于了产业地产领域，为何很多企业甚至产业地产企业，也转入赛道升级的领域呢？在1月7日举行的第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典上，亿达中国高级副总裁于大海指出这其中原因有三。视频直播丨第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典图文直播丨第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典其一，整个市场规模隐隐约约看见了天花板，必须新的一些业务增量去造就企业新的发展，客观上，市场发展到一定层级之后的危机感。

其二，中国地产行业是十分类似的行业，周期、调控现在完全没确实市场规律可言，很多时候不受国家政策面的影响极大，一旦经常出现宏观调控，企业尤其是受到在现金流方面的影响尤其极大，也必须谋求一些和房地产调控周期错位的行业，还包括需要对企业获取一些平稳现金流的新的业务，需要协助企业保持和快速增长企业的规模和市值。其三，大的时代背景，现在人民群众社会市场需求十分多元化，某种程度仅限于过去传统的温饱意义，还包括消费升级一些大的时代背景，也都促成房企不具备一些先天大自然的优势条件去参予到所谓美好生活大的产业当中去，从而又有了新的自由选择。亿达中国高级副总裁 于大海寻找原因之后，接下来一步，是必须破局。

回应，于大海指出：“在多元化过程中，这种自由选择的方向，大的原则指出应当找寻那些不受政策阻碍较少、市场波动小、现金流比较平稳、和房地产调控周期必要错位的一些新的业务、新的赛道”。很多企业争相探路，谋求多元化发展。

但也有很多企业在情绪，究竟应当坚决原本的主业，还是更加偏向于多元化的自由选择？回应，于大海指出，多元化实行过程中，应当自由选择那些不受政策阻碍较少、市场波动小、现金流比较平稳、和房地产调控周期必要错位的一些新的业务、新的赛道。然而，在多元化实行过程中，企业还必须留意一些问题。于大海指出，第一方面是要防止企业受限的资源过分集中，本来是想要东方不亮西方亮，结果最后导致东方西方都不亮。第二方面，对人才和管理要适当跟上，但往往在现实中，很多企业在多元化之初必须有外行来聘用内行，无论对新的业务这个团队多么坚信、许可，但公司作为集团化管控，总是要有对于有所不同业务模块的管理，最后造成了外行去领导内行，这些也导致人才和管理上激化了一些问题和弊端的经常出现。

第三方面，在产业自由选择上本身经常出现问题，这件事情有的时候不是战略性的、技术性的，不可否认这里也有一定的运气成分，在我们国家很多产业，去年还是国家大力提倡，大力引领，还包括给与大量政策反对的一些产业，短短一年两年时间，就变为了一个相当严重生产能力不足的行业，最后给企业带给了相当大的损失。第四方面，在新的赛道自由选择上要留意防止转入一些转入门槛较低，即很更容易进来，但想要解散却很难，这些新的赛道往往大家都能看见的商业机会，都会一涌而入，最后利润很度日，市场竞争极大，导致企业又转入了一个新的红海。

以下为于大海论坛环节讲话国史：于大海：非常感谢能给我们这么多新老朋友建构这么一个机会，今天交流的主题是关于多元化，也是所有房企都面对的一个现实的市场自由选择。企业为什么要做出多元化的自由选择？第一，特别是在是在近些年这种趋势越发显著。刚才在台下和蔡秘书长交流时，谈及亿约是做到产业园区、产业地产的，现在中国头部的前40家房企早已有35家某种程度投身于了产业地产领域。

做出这样的自由选择：原因一、整个市场规模，大家隐隐约约看见了天花板，必须新的一些业务增量去造就企业新的发展，客观上，市场发展到一定层级之后的危机感。原因二、中国地产行业是十分类似的行业，周期、调控现在完全没确实市场规律可言，很多时候不受国家政策面的影响极大，一旦经常出现宏观调控，企业尤其是受到在现金流方面的影响尤其极大，也必须谋求一些和房地产调控周期错位的行业，还包括需要对企业获取一些平稳现金流的新的业务，需要协助企业保持和快速增长企业的规模和市值。

原因三、大的时代背景，现在人民群众社会市场需求十分多元化，某种程度仅限于过去传统的温饱意义，还包括消费升级一些大的时代背景，也都促成房企不具备一些先天大自然的优势条件，去参予到所谓美好生活大的产业当中去，从而又有了新的自由选择。在多元化过程中，这种自由选择的方向，大的原则指出应当找寻那些不受政策阻碍较少、市场波动小、现金流比较平稳、和房地产调控周期必要错位的一些新的业务、新的赛道。在构建路径上：一是很多企业财大气粗，几乎可以通过缴收购方式，必要把一些新的我们寄予厚望的项目、团队和业务收购过来，沦为自己新的多元化业务。

二是当企业累积超过一定程度，还包括在资金、品牌、资源、管控能力、人才等各方面，有能力、有可能去谋求和自我去投资运营一些新的多元化业务。大家究竟应当更加多坚决原本的主业或自己比较专长的业务，还是应当更加多偏向于多元化的自由选择？问这个问题时想荐一个例子，今天都说的也有一些年轻人，对于有下一代的人来讲，大家面对联合的问题：1、 期望自己孩子自学一定要好，这是前提条件。2、期望孩子在各个方面都需要全面发展，获得培育、熏陶。

如，高尔夫要在国际上最差能投出点小名次，钢琴要过十级。家长做出这样的自由选择和决定是对还是拢？我指出这和自学自身是不对立的。但往往有的孩子最后多方面去发展，做到得很好，我们不可否认，运动和艺术、音乐对于人的综合发展、培育、磨练意义是十分极大的，但是也看见有很多孩子最后集中了精力，学习成绩没有抓上来，还包括自己的课外特长三天打鱼两天晒网，最后钢琴也废除，球杆也腐蚀了，所以企业专心在主业和多元发展上，我指出多元化的自由选择本身是没错误的，只不过最后操作者的结果是有胜败和优劣之分的。

所以在多元化实行过程中，有可能我们应当留意的一些问题：第一方面，是要防止企业受限的资源过分集中，本来是想要东方不亮西方亮，结果最后导致东方西方都不亮。第二方面，是对人才和管理要适当跟上，但往往在现实中，很多企业在多元化之初必须有外行来聘用内行，无论对新的业务这个团队多么坚信、许可，但公司作为集团化管控，总是要有对于有所不同业务模块的管理，最后造成了外行去领导内行，这些也导致人才和管理上激化了一些问题和弊端的经常出现。

第三方面，在产业自由选择上本身经常出现问题，这件事情有的时候不是战略性的、技术性的，不可否认这里也有一定的运气成分，在我们国家很多产业，去年还是国家大力提倡，大力引领，还包括给与大量政策反对的一些产业，短短一年两年时间，就变为了一个相当严重生产能力不足的行业，最后给企业带给了相当大的损失。第四方面，是在新的赛道自由选择上要留意防止转入一些转入门槛较低，即很更容易进来，但想要解散却很难，这些新的赛道往往大家都能看见的商业机会，都会一涌而入，最后利润很度日，市戳竞争极大，导致企业又转入了一个新的红海。以上这几个问题，也是在多元化战略实行过程中，应当留意回避的一些问题。从亿约自身角度来讲，我们始终认为企业的战略自由选择只不过鞋子否难受还是要穿着在自己脚上才告诉。

亿约从1984年创业至今，早已转入36个年头了，在22年前我们就自由选择做到了根本性的企业战略转型，即从传统的房地产开发商向专业的产业园区的开发商和运营商改变。通过二十多年的发展，我们在20多个一线和二线的省会城市研发运营了40多个大型商务园区或产城融合的项目，产业面积多达1200多万方，在这样一个过程中，亿约的自由选择是坚决主业强劲关联性的多元化，也就是主业固守的是产业园区的研发和运营，环绕这样一个主业方向，我们多元化大约分成两个层次：一是传统和地产涉及的，还包括建筑、翻新、园林、物业管理，不仅分担了企业内部部分业务，也对外在市场上承包了很多业务，和很多杰出房企构成较好的战略合作，甚至在规模上并远不如我们的主业。

二是和商业园区个性涉及的多元化决定，如我们不会自己投资运营一些IT科技类企业，如亿约信息，现在有5000多人，在国内多个一线、二线城市，还包括在日本、新加坡都有分支机构，沦为一个十分杰出的数字技术的运营专家。三是在产业投资领域着力增大力气发展的策略，因为我们园区中有多达百余家世界五百强在内的，2000余家的世界标志性客户。

没比我们更加理解这些企业，所以我们在产业投资的投前决策、投后管理各方面都具备一些先天优势。四是智慧城市、智慧园区，亿约在深圳专门创立了科技公司，就是要综合运用现在大数据、互联网、云计算这些科技手段，融合亿约二十多年园区的发展理念，统合线上线下资源，去协助政府提高产业活力，协助园区提高运营管理，协助入园企业构建较慢发展，协助企业人构建美好生活。所以，我坚信在企业超过一定规模之后，多元化是放在我们面前不能规避的问题，我们通过对这样命题的了解研判，融合自己企业的实际情况，做出自己的自由选择，应当不会对企业有更大的协助。

谢谢！。

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